Розділ 8

Що таке ваучери на вибір житла?

ЧИ МОЖУ Я подати заявку? Програма ваучерів на вибір житла є основною програмою федерального уряду з надання допомоги сім'ям із низьким рівнем доходу, людям похилого віку та інвалідам у забезпеченні гідного, безпечного та санітарного житла на приватному ринку. Оскільки допомога в житлі надається від імені сім’ї або окремої особи, учасники можуть знайти власне житло, включаючи односімейні будинки, таунхауси та квартири.

Учасник вільний обирати будь-яке житло, яке відповідає вимогам програми та не обмежується одиницями, розміщеними у субсидованих житлових проектах.

Ваучери на вибір житла здійснюються місцевими агенціями з житлового будівництва (PHA). PHA отримують федеральні кошти від Міністерства житлово-комунального господарства США (HUD) для адміністрування ваучерної програми.

Сім'я, якій видано ваучер на житло, відповідальна за пошук підходящої житлової одиниці на вибір сім’ї, коли власник погоджується орендувати за програмою. Цей підрозділ може включати місце проживання сім'ї. Орендні пункти повинні відповідати мінімальним стандартам охорони праці, визначених PHA.

Житлова субсидія виплачується орендодавцю безпосередньо PHA від імені сім'ї-учасниці. Потім сім'я сплачує різницю між фактичною орендною платою, яка стягується орендодавцем, та сумою, яка субсидується програмою. За певних обставин сім'я може використовувати свій ваучер для придбання скромного будинку за дозволу ФЗД.

Чи можу я відповідати?

Право на отримання житлової путівки визначається PHA на основі загального річного валового доходу та розміру сім'ї та обмежується громадянами США та визначеними категоріями негромадян, які мають право на імміграційний статус. Загалом дохід сім'ї не може перевищувати 50% середнього доходу для округу чи столичного району, в якому сім'я вирішує жити. За законом, PHA повинна надавати 75 відсотків своїх ваучерів заявникам, доходи яких не перевищують 30 відсотків середнього доходу за площею. Середній рівень доходу публікується HUD і залежить від місцезнаходження. PHA, що обслуговує вашу громаду, може надати вам обмеження доходу для вашої області та розміру сім'ї.

Під час подання заявки ФЗА збиратиме інформацію про доходи сім'ї, активи та склад сім'ї. PHA буде перевіряти цю інформацію в інших місцевих агентствах, вашому роботодавці та банку, і використовуватиме її для визначення придатності до програми та розміру виплати житлової допомоги.

Якщо PHA визначить, що ваша сім'я має право, PHA внесе ваше ім’я до списку очікування, якщо тільки воно не зможе вам негайно допомогти. Після того, як ваше ім’я потрапить до списку очікування, PHA зв’яжеться з вами та видасть вам ваучер на житло.

Місцеві уподобання та список очікування - що це і як вони впливають на мене?

Оскільки попит на допомогу на житло часто перевищує обмежені ресурси, доступні HUD та місцевим житловим агенціям, тривалі очікування тривалі. Фактично, PHA може закрити свій список очікування, коли в ньому буде більше сімей, ніж їм можна буде допомогти в найближчому майбутньому.

PHA можуть встановлювати місцеві уподобання щодо вибору заявників зі списку очікування. Наприклад, ФГД можуть надавати перевагу сім’ї, яка (1) літнім / інвалідом, (2) працездатною сім’єю, або (3), яка проживає чи працює в юрисдикції, лише назвавши декілька. Сім'ї, які мають право на будь-які подібні місцеві уподобання, випереджають інші сім’ї у списку, які не мають жодних переваг. Кожна PHA має право визначати місцеві преференції для відображення житлових потреб та пріоритетів своєї конкретної громади.

Ваучери на житло - як вони функціонують?

Програма ваучерів на вибір житла надає вибір житла в руки окремих сімей. Для участі у ФАГ вибирається дуже малозабезпечена сім'я, яка рекомендує розглянути декілька варіантів житла, щоб забезпечити найкраще житло для сімейних потреб. Власник ваучера на житло повідомляється про розмір одиниці, на яку він має право, залежно від розміру та складу сім'ї.

Житлова одиниця, обрана сім’єю, повинна відповідати прийнятному рівню здоров'я та безпеки, перш ніж ФЗА може затвердити цю одиницю. Коли власник ваучера знайде одиницю, яку він бажає зайняти, і домовиться з орендодавцем щодо умов оренди, PHA повинен оглянути житло та визначити, чи вимагається орендна плата.

PHA визначає стандарт оплати, який є загалом необхідним для оренди житлового приміщення з помірними цінами на місцевому ринку житла, який використовується для розрахунку суми житлової допомоги, яку отримуватиме сім'я. Однак стандарт оплати не обмежує і не впливає на суму орендної плати, яку може стягувати орендодавець, або сім'я може платити. Сім'я, яка отримує ваучер на житло, може обрати одиницю житла, яка орендна плата буде нижчою або вищою. Сім'я ваучерів на житло повинна сплачувати 30% свого щомісячно скоригованого валового доходу за оренду та комунальні послуги, а якщо орендна плата перевищує стандарт оплати, сім'я зобов'язана сплатити додаткову суму. За законом, коли сім’я переходить до нового підрозділу, коли орендна плата перевищує стандарт оплати, сім'я може не платити більше 40 відсотків відпорядкованого місячного доходу за оренду.

Ролі - орендаря, орендодавця, житлову агенцію та HUD

Як тільки PHA затверджує житлову одиницю відповідної сім'ї, сім'я та орендодавець підписують договір оренди, і одночасно орендодавець та PHA підписують договір виплати допомоги на житло, який діє на той самий термін, що і оренда. Це означає, що кожен - орендар, орендодавець та PHA - має обов'язки та відповідальність за програмою ваучерів.

Обов'язки орендаря: Коли сім'я вибирає житлову одиницю, а PHA затверджує оренду та оренду, сім'я підписує оренду з орендодавцем принаймні на один рік. Орендар може вимагати внести заставу наймодавцю. Після першого року орендодавець може ініціювати нову оренду або дозволити сім'ї залишатися в оренді щомісяця.

Коли сім'я оселиться в новому будинку, очікується, що сім'я буде дотримуватися умов оренди та програмних вимог, своєчасно сплачувати свою частку орендної плати, підтримувати підрозділ у належному стані та повідомляти ФГА про будь-які зміни доходу чи складу сім'ї. .

Обов'язки орендодавця: Роль орендодавця у програмі ваучерів полягає у забезпеченні орендаря гідного, безпечного та санітарного житла за розумну оренду. Житловий блок повинен відповідати програмним стандартам якості житла та підтримувати їх відповідно до тих пір, поки власник отримує виплати на допомогу в житлі. Окрім того, від орендодавця очікується надання послуг, узгоджених в рамках договору оренди, підписаного з орендарем, та контракту, підписаного з PHA.

Обов'язки житлового управління: PHA адмініструє програму ваучерів на місцевому рівні. PHA надає сім'ї допомогу в житлі, яка дозволяє сім'ї шукати підходяще житло, і PHA укладає договір з орендодавцем про надання виплат на допомогу в житлі від імені сім'ї. Якщо орендодавець не виконує зобов’язання власника за договором оренди, PHA має право припинити виплати допомоги. PHA має переоцінювати доходи та склад сім'ї принаймні щороку і повинен перевіряти кожну одиницю принаймні щороку, щоб переконатися, що вона відповідає мінімальним стандартам якості житла.

Роль HUD: Для покриття витрат на програму HUD надає кошти, що дозволяють ПГА здійснювати виплати допомоги на житло від імені сімей. HUD також сплачує PHA винагороду за витрати на адміністрування програми. Коли з’являться додаткові кошти для допомоги новим сім’ям, HUD пропонує ДПА подати заявки на отримання коштів на додаткові ваучери на житло. Потім заявки розглядаються, а кошти, що надходять до обраних ДЗА на конкурсній основі. HUD здійснює моніторинг адміністрування програми PHA, щоб забезпечити належне дотримання правил програми.

Житловий орган міста Ісліп

і Town of Islip Affordable Housing Corp.