Avsnitt 8

Vad är bostadsvalskuponger?

KAN jag ansöka? Bostadsvalskupongprogrammet är den federala regeringens stora program för att hjälpa familjer med mycket låg inkomst, äldre och funktionshindrade att ha råd med anständiga, säkra och sanitära bostäder på den privata marknaden. Eftersom bostadsstöd ges på familjens eller individens vägnar kan deltagarna hitta sina egna bostäder, inklusive småhus, radhus och lägenheter.

Deltagaren är fri att välja alla bostäder som uppfyller programmets krav och är inte begränsade till enheter som ligger i subventionerade bostadsprojekt.

Kuponger för val av bostäder administreras lokalt av offentliga bostadsbyråer. PHA: erna får federala medel från US Department of Housing and Urban Development (HUD) för att administrera kupongprogrammet.

En familj som utfärdas en bostadskupong är ansvarig för att hitta en lämplig bostadsenhet efter familjens val där ägaren går med på att hyra enligt programmet. Denna enhet kan inkludera familjens nuvarande bostad. Uthyrningsenheter måste uppfylla minimikrav på hälsa och säkerhet, som fastställs av PHA.

En bostadsstöd betalas ut till hyresvärden direkt av PHA för den deltagande familjens räkning. Familjen betalar sedan skillnaden mellan den faktiska hyran som debiteras av hyresvärden och det belopp som subventioneras av programmet. Under vissa omständigheter kan en familj, om den godkänts av PHA, använda sin kupong för att köpa ett blygsamt hem.

Är jag berättigad?

Kvalificeringen för en bostadskupong bestäms av PHA baserat på den totala årliga bruttoinkomsten och familjens storlek och är begränsad till amerikanska medborgare och specificerade kategorier av icke-medborgare som har rätt till invandringsstatus. I allmänhet får familjens inkomst inte överstiga 50% av medianinkomsten för det län eller storstadsområde där familjen väljer att bo. Enligt lag måste en PHA tillhandahålla 75 procent av sin kupong till sökande vars inkomster inte överstiger 30 procent av areans medianinkomst. Medianinkomstnivåerna publiceras av HUD och varierar beroende på plats. PHA som betjänar ditt samhälle kan ge dig inkomstgränser för ditt område och din familjestorlek.

Under ansökningsprocessen kommer PHA att samla in information om familjens inkomster, tillgångar och familjesammansättning. PHA kommer att verifiera denna information med andra lokala byråer, din arbetsgivare och bank och kommer att använda informationen för att bestämma programmets berättigande och beloppet för bostadshjälpen betalning.

Om PHA fastställer att din familj är berättigad kommer PHA att sätta ditt namn på en väntelista, såvida den inte kan hjälpa dig omedelbart. När ditt namn har nåtts på väntelistan kommer PHA att kontakta dig och ge dig ett bostadsbevis.

Lokala preferenser och väntelista - vad är de och hur påverkar de mig?

Eftersom efterfrågan på bostadsstöd ofta överstiger de begränsade resurserna som finns tillgängliga för HUD och de lokala bostadsbyråerna är långa väntetider vanliga. Faktum är att en PHA kan stänga sin väntelista när den har fler familjer på listan än som kan få hjälp inom en snar framtid.

PHA: er kan fastställa lokala preferenser för att välja sökande från sin vänlista. Exempelvis kan PHA: er föredra en familj som är (1) äldre / funktionshindrad, (2) en arbetsfamilj eller (3) som bor eller arbetar i jurisdiktion, för att bara nämna några. Familjer som kvalificerar sig för sådana lokala preferenser går före andra familjer på listan som inte kvalificerar sig för någon preferens. Varje PHA har diskretion att fastställa lokala preferenser för att återspegla bostadsbehov och prioriteringar i dess specifika samhälle.

Bostadsvouchers - hur fungerar de?

Kupongprogrammet för bostäder placerar valet av bostäder i händerna på den enskilda familjen. En mycket låginkomstfamilj väljs av PHA för att delta och uppmuntras att överväga flera bostadsval för att säkerställa bästa bostad för familjens behov. En bostadsbevisinnehavare informeras om enhetens storlek för vilken den är berättigad baserat på familjens storlek och sammansättning.

Den bostadsenhet som väljs av familjen måste uppfylla en acceptabel nivå av hälsa och säkerhet innan PHA kan godkänna enheten. När kuponginnehavaren hittar en enhet som den vill bo i och når ett avtal med hyresvärden om hyresvillkoren, måste PHA inspektera bostaden och fastställa att den begärda hyran är rimlig.

PHA fastställer en betalningsstandard som är det belopp som vanligtvis behövs för att hyra en måttlig bostadsenhet på den lokala bostadsmarknaden och som används för att beräkna mängden bostadsstöd en familj kommer att få. Betalningsstandarden begränsar dock inte och påverkar inte hyresbeloppet som en hyresvärd kan debitera eller familjen får betala. En familj som får ett bostadsbevis kan välja en enhet med en hyra som ligger under eller över betalningsstandarden. Bostadskupongfamiljen måste betala 30% av sin månatliga justerade bruttoinkomst för hyra och verktyg, och om enhetshyran är större än betalningsstandarden är familjen skyldig att betala tilläggsbeloppet. Enligt lag, när en familj flyttar till en ny enhet där hyran överstiger betalningsstandarden, får familjen inte betala mer än 40 procent av sin justerade månadsinkomst för hyra.

Roller - hyresgästen, hyresvärden, bostadsbyrån och HUD

När en PHA godkänner en berättigad familjs bostadsenhet undertecknar familjen och hyresvärden ett hyresavtal och samtidigt tecknar hyresvärden och PHA ett betalningsavtal för bostadsstöd som löper under samma löptid som hyresavtalet. Detta innebär att alla - hyresgäster, hyresvärd och PHA - har skyldigheter och ansvar enligt kupongprogrammet.

Hyresgästens skyldigheter: När en familj väljer en bostadsenhet och PHA godkänner enheten och hyresavtalet, tecknar familjen ett hyresavtal med hyresvärden i minst ett år. Hyresgästen kan behöva betala en deposition till hyresvärden. Efter det första året kan hyresvärden inleda ett nytt hyresavtal eller låta familjen stanna kvar i enheten på ett månadsvis hyresavtal.

När familjen är bosatt i ett nytt hem förväntas familjen uppfylla hyresavtalet och programkraven, betala sin andel av hyran i tid, underhålla enheten i gott skick och meddela PHA om eventuella förändringar i inkomst eller familjesammansättning .

Hyresvärdens skyldigheter: Hyresvärdens roll i kupongprogrammet är att tillhandahålla anständiga, säkra och sanitära bostäder till en hyresgäst till en rimlig hyra. Bostadenheten måste klara programmets kvalitetsstandarder för bostäder och upprätthållas enligt dessa standarder så länge ägaren får bostadsstöd. Dessutom förväntas hyresvärden tillhandahålla de tjänster som överenskommits som en del av det hyresavtal som tecknats med hyresgästen och kontraktet med PHA.

Bostadsmyndighetens skyldigheter: PHA administrerar kupongprogrammet lokalt. PHA förser en familj med bostadsbistånd som gör det möjligt för familjen att söka lämplig bostad och PHA tecknar avtal med hyresvärden för att tillhandahålla bostadsstödsbetalningar på familjens vägnar. Om hyresvärden inte uppfyller ägarens förpliktelser enligt hyresavtalet har PHA rätt att säga upp biståndsbetalningarna. PHA måste undersöka familjens inkomster och sammansättning minst en gång om året och måste inspektera varje enhet minst en gång om året för att säkerställa att den uppfyller minimikraven för bostadskvalitet.

HUD: s roll: För att täcka kostnaden för programmet tillhandahåller HUD medel för att PHA ska kunna betala bostadsstöd för familjerna. HUD betalar också PHA en avgift för kostnaderna för administrering av programmet. När ytterligare medel blir tillgängliga för att hjälpa nya familjer, inbjuder HUD PHAs att lämna in ansökningar om medel för ytterligare bostadsvouchers. Ansökningar granskas sedan och medel tilldelas de utvalda PHA: erna på konkurrenskraftig basis. HUD övervakar PHA-administrationen av programmet för att säkerställa att programreglerna följs korrekt.

Stad Islip Housing Authority

och Town of Islip Affordable Housing Corp.