Abschnitt 8

Was sind Wohngutscheine?

Kann ich mich bewerben? Das Gutscheinprogramm für die Wahl des Wohnraums ist das Hauptprogramm der Bundesregierung zur Unterstützung von Familien mit sehr niedrigem Einkommen, älteren Menschen und Behinderten, um sich auf dem privaten Markt angemessenen, sicheren und sanitären Wohnraum zu leisten. Da die Wohnunterstützung im Namen der Familie oder des Einzelnen erfolgt, können die Teilnehmer ihre eigene Unterkunft finden, einschließlich Einfamilienhäusern, Stadthäusern und Wohnungen.

Dem Teilnehmer steht es frei, eine Wohnung zu wählen, die den Anforderungen des Programms entspricht und nicht auf Einheiten beschränkt ist, die sich in subventionierten Wohnprojekten befinden.

Wohngutscheine werden vor Ort von öffentlichen Wohnungsagenturen (PHAs) verwaltet. Die PHAs erhalten Bundesmittel vom US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) zur Verwaltung des Gutscheinprogramms.

Eine Familie, die einen Wohngutschein ausstellt, ist dafür verantwortlich, eine geeignete Wohneinheit nach Wahl der Familie zu finden, bei der der Eigentümer sich bereit erklärt, im Rahmen des Programms zu mieten. Diese Einheit kann den gegenwärtigen Wohnsitz der Familie umfassen. Mieteinheiten müssen den vom PHA festgelegten Mindeststandards für Gesundheit und Sicherheit entsprechen.

Ein Wohnungszuschuss wird dem Vermieter direkt vom PHA im Namen der teilnehmenden Familie gezahlt. Die Familie zahlt dann die Differenz zwischen der vom Vermieter tatsächlich berechneten Miete und dem vom Programm subventionierten Betrag. Unter bestimmten Umständen kann eine Familie, wenn dies vom PHA genehmigt wurde, ihren Gutschein verwenden, um ein bescheidenes Haus zu kaufen.

Bin ich berechtigt?

Die Berechtigung für einen Wohngutschein wird vom PHA auf der Grundlage des jährlichen Bruttoeinkommens und der Familiengröße festgelegt und ist auf US-Bürger und bestimmte Kategorien von Nichtstaatsangehörigen beschränkt, die einen berechtigten Einwanderungsstatus haben. Im Allgemeinen darf das Familieneinkommen 50% des Durchschnittseinkommens des Landkreises oder der Metropolregion, in der die Familie leben möchte, nicht überschreiten. Laut Gesetz muss ein PHA 75 Prozent seines Gutscheins Antragstellern zur Verfügung stellen, deren Einkommen 30 Prozent des Gebietsmedianeinkommens nicht überschreitet. Das mittlere Einkommensniveau wird vom HUD veröffentlicht und variiert je nach Standort. Der PHA, der Ihrer Gemeinde dient, kann Ihnen die Einkommensgrenzen für Ihre Region und Familiengröße mitteilen.

Während des Antragsverfahrens sammelt das PHA Informationen zu Familieneinkommen, Vermögen und Familienzusammensetzung. Das PHA überprüft diese Informationen bei anderen lokalen Behörden, Ihrem Arbeitgeber und Ihrer Bank und verwendet die Informationen, um die Programmberechtigung und die Höhe der Wohngeldzahlung zu bestimmen.

Wenn der PHA feststellt, dass Ihre Familie berechtigt ist, setzt der PHA Ihren Namen auf eine Warteliste, es sei denn, er kann Ihnen sofort helfen. Sobald Ihr Name auf der Warteliste steht, wird sich der PHA mit Ihnen in Verbindung setzen und Ihnen einen Wohngutschein ausstellen.

Lokale Vorlieben und Warteliste - was sind sie und wie wirken sie sich auf mich aus?

Da die Nachfrage nach Wohnunterstützung häufig die begrenzten Ressourcen übersteigt, die HUD und den örtlichen Wohnungsagenturen zur Verfügung stehen, sind lange Wartezeiten üblich. Tatsächlich kann ein PHA seine Warteliste schließen, wenn mehr Familien auf der Liste stehen, als in naher Zukunft unterstützt werden kann.

PHAs können lokale Präferenzen für die Auswahl von Bewerbern aus ihrer Warteliste festlegen. Beispielsweise können PHAs einer Familie den Vorzug geben, die (1) älter / behindert ist, (2) eine berufstätige Familie ist oder (3) in der Gerichtsbarkeit lebt oder arbeitet, um nur einige zu nennen. Familien, die sich für solche lokalen Präferenzen qualifizieren, rücken vor anderen Familien auf der Liste vor, die sich nicht für eine Präferenz qualifizieren. Es liegt im Ermessen jedes PHA, lokale Präferenzen festzulegen, die den Wohnbedürfnissen und Prioritäten seiner jeweiligen Gemeinde entsprechen.

Wohngutscheine - wie funktionieren sie?

Das Wohnwahl-Gutscheinprogramm legt die Wahl des Wohnraums in die Hände der einzelnen Familie. Eine Familie mit sehr geringem Einkommen wird von der PHA ausgewählt, um daran teilzunehmen. Es wird empfohlen, mehrere Wohnmöglichkeiten in Betracht zu ziehen, um den besten Wohnraum für die Bedürfnisse der Familie zu finden. Ein Inhaber eines Wohngutscheins wird anhand der Familiengröße und -zusammensetzung über die Größe der Einheit informiert, für die er berechtigt ist.

Die von der Familie ausgewählte Wohneinheit muss ein akzeptables Gesundheits- und Sicherheitsniveau erfüllen, bevor die PHA die Einheit genehmigen kann. Wenn der Gutscheininhaber eine Einheit findet, die er bewohnen möchte, und mit dem Vermieter eine Einigung über die Mietbedingungen erzielt, muss der PHA die Wohnung inspizieren und feststellen, dass die angeforderte Miete angemessen ist.

Das PHA legt einen Zahlungsstandard fest, der der Betrag ist, der im Allgemeinen für die Anmietung einer Wohneinheit zu moderaten Preisen auf dem lokalen Wohnungsmarkt benötigt wird, und der zur Berechnung des Betrags der Wohnbeihilfe verwendet wird, die eine Familie erhalten wird. Der Zahlungsstandard ist jedoch nicht begrenzt und hat keinen Einfluss auf die Höhe der Miete, die ein Vermieter oder die Familie zahlen kann. Eine Familie, die einen Wohngutschein erhält, kann eine Einheit mit einer Miete auswählen, die unter oder über dem Zahlungsstandard liegt. Die Familie der Wohngutscheine muss 30% ihres monatlichen bereinigten Bruttoeinkommens für Miete und Nebenkosten zahlen. Wenn die Einheitsmiete über dem Zahlungsstandard liegt, muss die Familie den zusätzlichen Betrag zahlen. Laut Gesetz darf die Familie nicht mehr als 40 Prozent ihres bereinigten monatlichen Einkommens für die Miete zahlen, wenn eine Familie in eine neue Einheit zieht, in der die Miete den Zahlungsstandard überschreitet.

Rollen - der Mieter, der Vermieter, die Wohnungsagentur und HUD

Sobald ein PHA die Wohneinheit einer berechtigten Familie genehmigt, unterzeichnen die Familie und der Vermieter einen Mietvertrag, und gleichzeitig unterzeichnen der Vermieter und der PHA einen Vertrag über die Zahlung von Wohngeldern, der für die gleiche Laufzeit wie der Mietvertrag läuft. Dies bedeutet, dass jeder - Mieter, Vermieter und PHA - Verpflichtungen und Verantwortlichkeiten im Rahmen des Gutscheinprogramms hat.

Pflichten des Mieters: Wenn eine Familie eine Wohneinheit auswählt und der PHA die Einheit und den Mietvertrag genehmigt, unterzeichnet die Familie einen Mietvertrag mit dem Vermieter für mindestens ein Jahr. Der Mieter kann aufgefordert werden, eine Kaution an den Vermieter zu zahlen. Nach dem ersten Jahr kann der Vermieter einen neuen Mietvertrag abschließen oder der Familie erlauben, in einem monatlichen Mietvertrag in der Einheit zu bleiben.

Wenn sich die Familie in einem neuen Zuhause niederlässt, wird von der Familie erwartet, dass sie den Mietvertrag und die Programmanforderungen einhält, ihren Mietanteil pünktlich zahlt, die Einheit in gutem Zustand hält und die PHA über Änderungen des Einkommens oder der Familienzusammensetzung informiert .

Pflichten des Vermieters: Die Rolle des Vermieters im Gutscheinprogramm besteht darin, einem Mieter eine angemessene, sichere und sanitäre Unterkunft zu einer angemessenen Miete zur Verfügung zu stellen. Die Wohneinheit muss die Wohnqualitätsstandards des Programms erfüllen und diese Standards einhalten, solange der Eigentümer Zahlungen für Wohnunterstützung erhält. Darüber hinaus wird vom Vermieter erwartet, dass er die im Rahmen des mit dem Mieter unterzeichneten Mietvertrags und des mit dem PHA unterzeichneten Vertrags vereinbarten Leistungen erbringt.

Pflichten der Wohnungsbehörde: Die PHA verwaltet das Gutscheinprogramm vor Ort. Das PHA stellt einer Familie die Wohnbeihilfe zur Verfügung, die es der Familie ermöglicht, nach geeignetem Wohnraum zu suchen, und das PHA schließt einen Vertrag mit dem Vermieter ab, um im Namen der Familie Wohngeldzahlungen zu leisten. Wenn der Vermieter den Verpflichtungen des Eigentümers aus dem Mietvertrag nicht nachkommt, hat der PHA das Recht, die Unterstützungszahlungen zu kündigen. Das PHA muss das Einkommen und die Zusammensetzung der Familie mindestens einmal jährlich überprüfen und jede Einheit mindestens einmal jährlich überprüfen, um sicherzustellen, dass sie den Mindeststandards für die Wohnqualität entspricht.

Die Rolle des HUD: Um die Kosten des Programms zu decken, stellt das HUD Mittel zur Verfügung, mit denen PHAs im Namen der Familien Wohngeldzahlungen leisten können. HUD zahlt dem PHA auch eine Gebühr für die Kosten für die Verwaltung des Programms. Wenn zusätzliche Mittel zur Unterstützung neuer Familien verfügbar werden, lädt HUD PHAs ein, Anträge auf Mittel für zusätzliche Wohngutscheine einzureichen. Die Anträge werden dann geprüft und die Mittel an die ausgewählten PHAs auf Wettbewerbsbasis vergeben. HUD überwacht die PHA-Verwaltung des Programms, um sicherzustellen, dass die Programmregeln ordnungsgemäß befolgt werden.

Stadt Islip Housing Authority

und Town of Islip Affordable Housing Corp.